پایان دادن به سیستم مزایده کور در حوزه املاک و مستغلات چگونه پیش خواهد رفت؟
در نظرسنجی اخیری که به سفارش CBC News انجام شده است، اکثریت افراد از رویکرد حذف مزایده کور در حوزه املاک، حمایت کرده‌اند.
با توجه به نگرانی‌های موجود در خصوص مقرون به صرفه بودن و شفافیت بازار مسکن کانادا، برخی بر این عقیده‌اند که پایان دادن به مزایده‌های کور راه حل مورد نیاز بازار مسکن است. اما صنعت املاک و مستغلات این ممنوعیت را کاربردی نمی‌داند.
منتقدان روند فعلی مزایده‌های کورِ صورت گرفته در حوزه املاک و مستغلات، به دنبال جایگزینی مناسب هستند تا بتوانند سیستم بهتری را برای فروشندگان و خریداران فراهم سازند.
در استان‌های سرتاسر کانادا زمانی که یک خانه چندین پیشنهاد را به خود جذب می‌کند، به صورت پیشفرض رویکرد همه‌ی افراد استفاده از روش مزایده کور در حوزه املاک است. در این سناریو، خریداران بدون اطلاع از قیمت‌های پیشنهادی سایر افراد، در جهت ارائه بالاترین قیمت پیشنهادی برای خرید آن خانه با یکدیگر به رقابت می‌پردازند.
مرتضی حیدر، استاد علم داده و مدیریت املاک در دانشگاه رایرسون می‌گوید: “من فکر می‌کنم که در حال حاضر، موضوع اصلی به رویکرد ما در پیشبرد کارها برمی‌گردد.”
حیدر می‌گوید که پایان دادن به مزایده‌های کور می‌تواند تاثیر به سزایی را بر نوسانات قیمت مسکن داشته باشد. اما موضوع مهم‌تر از آن این است، ما باید تلاشمان را برای ارائه کارآیی و شفافیت بیشتر متمرکز سازیم. چرا که در این صورت اعتماد بیشتری را به صنعت جلب خواهیم کرد و این موضوع باید به اولویت حوزه املاک و مستغلات تبدیل شود.”
در انتخابات گذشته، زمانی که لیبرال‌های فدرال صحبت از ممنوعیت مزایده‌های کور را به عنوان بخشی از بستر مسکن به میان آوردند، موضع خود را در مورد این مسئله به وضوح اعلام کردند.
با توجه به نتایج نظرسنجی جدیدی که به سفارش خبرگزاری CBC انجام شده است، اکثر پاسخ‌دهندگان از راه‌حل پایان دادن به مزایده‌های کور حمایت کردند. این نظرسنجی با مشارکت 1511 کانادایی، در بازه زمانی 17 تا 19 سپتامبر و با استفاده از پنل آنلاین Leger انجام شده است. نتایج آن نیز مشخص ساخت که 52% از شرکت‌کنندگان از رویکرد حذف مزایده‌های کور پشتیبانی می کنند. 23% تمایل دارند که تغییری در رویکردها ایجاد نشود و 25% گفته‌اند که نمی‌دانند انتخاب درست کدام گزینه خواهد بود.
این نظرسنجی با مشارکت 1511 کانادایی، در بازه زمانی 17 تا 19 سپتامبر و با استفاده از پنل آنلاین Leger انجام شده است. و به ازای هر 20 پاسخ داده شده، دامنه‌ی خطای آن 2.5± درصد از هر 19 پاسخ بوده است.
در خصوص تجربه جانی پارک، او مجبور شده است تا برای به دست آورن یک ملک و تغییر نتیجه مزایده، 230،000 دلار بیشتر از حد معمول هزینه کند.
او می‌گوید: “پایان دادن به روش مزایده کور در حوزه املاک، بسیاری از روش‌های شیادی و فریب‌دهی و همچنین اطلاعات غلطی که مردم هنگام ارائه پیشنهاد خود با آنها مواجه می‌شوند را حذف خواهد کرد.”
در بهار امسال پارک و خانواده‌اش به دنبال خرید کلبه‌ای در مرکز انتاریو بودند. با توجه به رقابت‌های شدید موجود در بازار مسکن، آنها در عرض چند هفته در چهار جنگ مناقصه‌ای مغلوب میدان شدند. در نهایت زمانی که نماینده‌شان به آنها اطلاع داد که برای ملک مورد نظر بعدی نیز باید وارد مناقصه شوند، آنها از قبل خودشان را برای آن آماده کرده بودند.
“به ما توصیه شده بود که مبلغی را پیشنهاد دهیم که چند صد هزار دلار بیشتر از حد مورد نظر باشد. با این فرض که دو پیشنهاد ثبت شده دیگر نیز وجود داشته است. مبلغ پیشنهادی ما کمی فراتر از حد معمول بود زیرا ما تمایل داشتیم که آن ملک را به دست آوریم.”
بعدها پارک از طریق نماینده فهرست املاک موجود متوجه میشود که در واقع هیچ پیشنهاد دیگری وجود نداشته است.
پارک می‌گوید: “ما احساس فریب‌خوردگی داشتیم و حس می‌کردیم که بازیچه دست آنها شده‌ایم. ما با این واقعیت مواجه شدیم که هیچ پیشنهاد ثبت شده‌ای وجود نداشته است. آنها قصد داشته‌اند تا ما را با اطلاعات غلط گمراه کنند تا در نهایت بالاترین قیمت پیشنهادی را از ما دریافت کنند.”
جانی پارک می‌گوید که در یک مزایده کور در حوزه املاک اخیر، او فکر می‌کرده که در حال رقابت با سایر پیشنهادات است. در حالی که در واقع او تنها پیشنهاد دهنده آن ملک بوده است. (تینا مک کنزی/CBC)
پارک در ماه مه شکایت‌نامه خود را به شورای املاک انتاریو (RECO) ارائه داد. این شورا یک نهاد نظارتی است که مسئول حفظ منافع عمومی و اجرای قوانینی است که نمایندگان فعال در حوزه املاک و مستغلات باید آنها را رعایت کنند.
شورای املاک انتاریو (RECO) شکایت پارک را تأیید کرده اما گفت است که نمی‌تواند در خصوص پیشرفت این پرونده و یا جزئیات مربوط به آن اظهار نظری داشته باشد. علاوه بر این افزوده است که: “ارائه نادرست تعداد پیشنهادات موجود نقض قوانین محسوب شده و متخلفان تحت پیگیری قانونی قرار خواهند گرفت.”
صرف نظر از اینکه مشاورین به طور کامل با تنظیم‌کنندگان استانی همکاری دارند. مشاور املاک و مستغلات پارک نیز شکایتی را مطرح کرده است و از آن جایی که پرونده این موضوع هنوز باز می‌باشد، وی از اظهارنظر خودداری کرده است.
حتی اگر تنظیم کننده متوجه خطای رخ داده از سمت نماینده شده باشد، سوال پارک اینجاست که حد طبیعی تفاوت در میزان مبلغ پیشنهادی و نرخ تنظیم شده چقدر باید باشد؟
“آنها مبلغ پرداختی ما را کاهش نخواهند داد. و مطمئناً وام مسکن‌مان را نیز پرداخت نخواهند کرد.”
آژانس‌های املاک و مستغلاتی که به دلیل نقض قوانین اخلاقی Realtor توسط شورای املاک انتاریو (RECO) مجرم شناخته شوند. با مقررات انضباطی روبرو خواهند شد و ممکن است مجبور به گذراندن دوره‌های آموزشی و یا پرداخت جریمه تا سقف 50،000 دلار شوند.
پارک می‌گوید: “خب این مقررات انضباطی چه فایده‌ای برای من خواهد داشت؟ این مجازات با تخلف صورت گرفته از سمت آنها مطابقت ندارد. می‌دانید، این ما هستیم که باید پول بیشتری را بپردازیم، ما هستیم که باید برای دریافت وام مسکن بیشتر درخواست دهیم و ما هستیم که در 30 سال آینده باید اقساط بدهی‌های مربوط به آن را بپردازیم. تاریخ تسویه آن به بعد از زمان بازنشستگی ما موکول خواهد شد. و این واقعا ناعادلانه است.”
شورای املاک انتاریو (RECO) می‌گوید که از تاریخ ژانویه 2020 تا 31 آگوست 2021، 172 شکایت در خصوص رسیدگی به تعداد پیشنهادات موجود در لیست مناقصات دریافت کرده است. و شش مورد از آنها منجر به بررسی شکایت شده است.
انتخاب در مقابل شفافیت
حیدر می‌گوید مواردی مانند مسئله برجسته پارک جزء مشکلات موجود در حوزه نحوه فروش املاک و مستغلات می‌باشد.
وی می‌گوید: “هدف ما باید بدست آوردن بالاترین قیمت ممکن باشد. اما این بالاترین قیمت را باید به شیوه‌ای منصفانه بدست آورد نه به گونه‌ای که با مخفی نگه داشتن اطلاعات بین افراد تبعیض ایجاد کرد.”
صنعت املاک و مستغلات با پیشنهاد ممنوعیت مزایده کور در حوزه املاک مخالفت می‌کند. و معتقد است که این صاحبخانه‌ها هستند که باید تصمیم بگیرند که میخواهند خانه خود را با چه روشی به فروش برسانند.
انجمن املاک و مستغلات کانادا می‌گوید: “کانادایی‌ها حق دارند که رویکرد مورد نظرشان را در خصوص نحوه انجام معاملات آزادانه انتخاب کنند. چرا که به احتمال زیاد این بیشترین مبلغی است که آنها در طول زندگی خود برای خرید چیزی هزینه می‌کنند.
این استدلالی است که توسط دیوید ایکل، رئیس انجمن املاک انتاریو بازگو شده است.” در حال حاضر استفاده از روش مزایده برای همه قابل دسترسی است. بنابراین مصرف‌کننده می‌تواند تصمیم بگیرد که آیا می‌خواهد به کمک نماینده‌ها و یا بدون دخالت آنها ملکش را به فروش برساند. گزینه‌ی فروش توسط خود مالکان برای همیشه وجود داشته است. و از این به بعد نیز در دسترس خواهد بود. بنابراین من فکر می‌کنم که خود فروشنده باید در خصوص نحوه به فروش رساند ملکش تصمیم‌گیری کند.”
دیوید ایکل رئیس انجمن املاک و مستغلات انتاریو (OREA) می‌باشد. این انجمن نماینده بیش از 80،000 دلال معاملات ملکی استان است. (رافائل ترمبلی/CBC)
در حال حاضر، فروش از طریق مناقصه آزاد مترادف است با فروش بدون دخالت و نمایندگی مشاورین، زیرا قوانین استانی با یکدیگر متفاوت است. و مقرراتی مانند قانون کارگزاران املاکِ انتاریو، به دلالین معاملات ملکی اجازه‌ی افشای مبلغِ پیشنهادهای رقابتی را در حوزه املاک و مستغلات نخواهد داد. و تخطی از آن را غیرقانونی تلقی می‌کند. این بدان معناست که یک مناقصه شفاف فقط در صورتی رخ می‌دهد که معاملات با رویکردی خارج از چارچوب فعلی فروش املاک و مستغلات که تحت تسلط نمایندگان است، صورت پذیرد.
در حال حاضر، بیش از 135،000 نماینده فروش املاک ثبت شده در سراسر کانادا وجود دارد. که مجوز فروش املاک را از طریق مناقصه کور دارا هستند. اما تنها تعداد کمی از خانه‌های به مزایده گذاشته شده، به فروش می‌رسند.
ایکل می‌گوید که استفاده از رویکرد مناقصه باز همچنان قادر نخواهد بود که به حل بحران مقرون به صرفه بودن بازار املاک کانادا کمکی کند. و به عنوان مثال به استرالیا اشاره می‌کند. در داغ‌ترین بازارهای آن کشور، اکثریت قریب به اتفاق املاک و مستغلات از طریق مزایده‌هایی که غالبا در خارج از محدوده ملک برگزار میشود به فروش می‌رسند.
اوکل می‌گوید: “تب حاصل از حراج، حیاط جلویی خانه شما را به سیرکی تبدیل می‌کند که افراد در آن حلقه‌هایی را تشکیل می‌دهند. وی می‌افزاید: “حراج‌ها می‌توانند نرخ قیمت‌ها را بالا ببرند. و به طرز خطرناکی خریداران را مجبور به تصمیم گیری عجولانه کنند.”
امسال نرخ قیمت‌ها در شهرهای بزرگ استرالیا 20 درصد افزایش یافته است. در کانادا نیز در طی سال گذشته نرخ افزایش قیمت‌ها مشابه و یا اندکی بیشتر از استرالیا بوده است. در بسیاری از شهرها این نرخ قیمت‌ها بین 20 تا 30 درصد افزایش یافته است. برای مثال نرخ این افزایش قیمت در بعضی از شهرها بدین صورت است: فردریکتون 27.9%، همیلتون 25.6%، مونترال 35% و دره فریزر بریتیش کلمبیا 23.7%.
دانیل اشتاینفلد، یک مشاور املاک و مستغلات می‌گوید: “از نظر من دیدگاه‌های موجود در خصوص معنای واقعی مزایده و نحوه انجام آن، بسیار کوته بینانه است.”
اشتاینفلد می‌گوید که با وجود همه‌ی محدودیت‌ها، او قصد دارد تا در جایگاه یک نماینده برای خریداران و فروشندگان حق انتخاب بیشتری را فراهم سازد. بنابراین در سال 2017 او و شریکش کتی اشتاینفلد شرکتی را راه‌اندازی کردند که برای ارائه پیشنهادات مناقصه‌ای واضح و شفاف طراحی شده بود.
“ما می‌خواستیم که افراد را با این واقعیت آشنا کنیم که برای فروش یک خانه، بیش از یک راه وجود دارد.”
دانیل اشتاینفلد بنیانگذار شرکت On The Block Auctions بوده و پیشنهادات واضح و شفاف را از طریق یک پلتفرم مزایده آنلاین در اختیار افراد قرار می‌دهد. (دانیل اشتاینفلد)
با این حال، شکایات ذینفعان این صنعت باعث شده است که شورای املاک انتاریو (RECO) به استاینفلد تذکر دهد که وی به عنوان یک نماینده باید از قوانین وضع شده در این حوزه صنعت در خصوص افشای پیشنهادات پیروی کند.
بنابراین او تبدیل به یک مزایده‌گر مجاز شد. و در سال 2019 در کنار کارگزاری خود که با همین نام به ثبت رسیده است، شرکت On The Block Auctions را افتتاح کرد.
استاینفلد می‌گوید: “این فرآیند دقیقاً مشابه با همان چیزی است که مردم از لیست‌های سنتی فهرست املاک موجود انتظار دارند. ملک ما بر روی صحنه می‌رود، ما از آن عکس‌ها و فیلم‌های حرفه‌ای تهیه می‌کنیم. و سپس تمام محتوای مورد نیاز برای بازاریابی را آماده می‌کنیم. سپس مشخصات این ملک در سرویس فهرست‌بندی چندگانه MLS ذکر خواهد شد. تنها تفاوت بزرگ آن با لیست‌های سنتی در این است که در حال حاضر این ملک می‌تواند در مزایده قرار بگیرد.”
فرآیند مزایده‌ای که استاینفلد از آن استفاده می‌کند از طریق یک پلتفرم مزایده آنلاین به انجام می‌رسد. در این پلتفرم خریداران ثبت شده می‌توانند مبالغ پیشنهادی خود را ارائه دهند. و تعداد و رقم‌های پیشنهادی رقبای خود را نیز مشاهده کنند. پیشنهاد دهندگان این امکان را خواهند داشت تا هر زمان که دوست داشتند مبلغ مورد نظر خود را افزایش دهند. هر مزایده تنها زمانی متوقف میشود که تمام پیشنهاد دهندگان متوقف شده و هیچ پیشنهاد جدیدی ارائه نشود.
اشتاینفلد می‌گوید: “هنگامی که از انجام یک مناقصه کور چشم‌پوشی می‌کنید، در شرایطی خاص شما مطمئن خواهید بود که مبلغی که ارائه می‌دهید درست همان بهایی است که باید برای به دست آوردن خانه خود بپردازید.”
یک علامت فروش که توسط شرکت On The Block Auctions نصب شده است. این شرکت املاک و مستغلات، مناقصات شفاف را از طریق مزایده‌های آنلاین ارائه می‌دهد. (دین گاریپی/CBC)
در اوایل سال جاری، بو هولت خانه خود در برلینگتونِ انتاریو را با استفاده از روند مزایده شرکت On The Block به فروش رساند. هولت می‌گوید که این مدل شفاف نظر او را به خود جلب کرده است.
در روز مزایده، هولت و خانواده‌اش دور کامپیوتر جمع شده و شاهد پیشنهادات ارائه شده بودند.
او می‌گوید: “این روش بسیار هیجان‌انگیز بود و خانه با رقمی بیش از آنچه که انتظار داشتیم به فروش رفت. پنج دقیقه قبل از پایان مزایده، ناگهان یک پیشنهاد دهنده جدید وارد میدان شد و این همان اتفاقی است که در روند سنتی شما هرگز با آن مواجه نخواهید شد.”
فیلیپ کوسف، کارگزار و شریک مدیریتی شرکت iPro Realty در تورنتو، می‌پذیرد که مناقصات آزاد زیاد هم پیچیده نیستند و نمایندگانی که به روش سنتی کار می‌کنند نیز می‌توانند آن را به مشتریانشان پیشنهاد دهند.
” باید از طریق فهرست نمایندگان، به فروشندگان این اجازه داده شود تا بهترین پیشنهاد روی میز را برای سایر رقبای پیشنهاد دهنده آشکار سازند. به این ترتیب برای همه شرکت کنندگان این فرصت فراهم میشود تا پیشنهاد جدید خود را مجدداً ارائه دهند یا کلا کنار بکشند.”
وی می‌افزاید که بسیاری از مشاورین املاکی که او با آنها صحبت کرده است از طرح مناقصه آزاد حمایت کرده‌اند.
او معتقد است که اکنون زمان بازبینی دقیق این موضوع فرا رسیده است. زیرا وزارت دولت و خدمات مصرف کننده انتاریو در حال بازبینی قوانینی است که بر عملکردهای کارگزاری‌ها، دلالان و فروشندگان املاکِ استان نظارت داشته و آنها را کنترل می‌کند.
اگر در حال حاضر ما وارد عمل نشویم و به شکل‌گیری فرایند پیشنهادی کمک نکنیم، دولت می‌تواند تغییراتی را بر ما تحمیل کند که ممکن است نه به نفع صنعت باشد و نه به نفع مصرف کنندگان.”
اصلاحات به سرعت رخ نخواهند داد
اشتاینفلد می‌گوید که سیستمی که او طراحی کرده نشان می‌دهد که تلاش برای ارائه شفافیت امکان‌پذیر است اما او تصدیق می‌کند که این روش به حل مسئله مقرون به صرفه بودن کمکی نخواهد کرد.
حیدر می‌پذیرد که هیچ روش فوری و موثری برای حل این مسئله وجود ندارد، زیرا بر اساس سرانه موجود، در مقایسه با اوایل دهه 70، نرخ ساخت و ساز حال حاضر به نصف میزان تعداد خانه‌های ساخته شده در آن زمان رسیده است.
مرتضی حیدر استاد علوم داده و مدیریت املاک در دانشگاه رایرسون می‌گوید: با توجه به قیمت‌های پیشنهادی خریداران، مزایده‌های کور به نفع فروشندگان خواهد بود. (داگ هاسبی/CBC)
حیدر می گوید تنها راه حل موجود برای پاسخگوئی به بحران مقرون به صرفگی، افزایش میزان عرضه است. اما وی می‌افزاید که پایان دادن به مزایده کور در حوزه املاک می‌تواند داغی بازارهای محلی را تا حدودی از بین ببرد.
او می‌گوید: ” خانه‌هایی که به مزایده گذاشته می‌شوند، همواره نصیب شخصی می‌شوند که بالاترین رقم پیشنهادی را برای حفظ خانه ارائه داده است. اما مسئله ما این نیست. سوال اصلی این است که آیا رقم پیشنهادی نفر اول باید 300،000 یا 500،000 دلار بیشتر از نفر دوم باشد؟ در این صورت آنچه که اتفاق می‌افتد این است که در مزایده‌ها و فروش‌های بعدی این آستانه روز به روز بالاتر می‌رود. بنابراین قیمت همه خانه‌هایی که وارد فهرست روز بعد می‌شوند، افزایش پیدا خواهد کرد. ”
حیدر می‌افزاید در حالی که دولت لیبرال تمایل خود برای پایان دادن به مناقصات کور را از طریق ممنوعیت فدرال ابراز کرده است، وی معتقد است از آنجا که دولت‌های استانی قوانین مربوط به حوزه املاک و مستغلات را وضع کرده و بر پیروی صنعت از این قوانین نظارت می‌کنند، منطقی‌ترین حالت ممکن این است که تغییرات لازم از سمت دولت‌های استانی ایجاد شوند.
“من فکر می‌کنم که بهترین کار این است که به تنظیم کنندگان مقررات استانی مراجعه کرده و از آنها بپرسیم که آیا عملکرد فعلی آنها عادلانه بودن شرایط را تضمین می‌کند؟ آیا تمهیدات آنها از حقوق فروشندگان و خریداران به یک اندازه حمایت خواهد کرد؟”
“اگر اینطور است، با اطمینان کامل آنها را وضع کنید و دیگر لازم نخواهد بود که کار دیگری انجام دهید. اما اگر اینطور نیست، بیایید تا با کمک هم شفافیت و اعتماد را ایجاد کنیم، زیرا این‌ها دقیقا همان چیزهایی هستند که صنعت بر آن متکی است.”
شرکت املاک و مستغلات رویال لاپژ میانگین قیمت املاک در مونترال انواع خانه و آپارتمان را منتشر کرد
یک سوم کانادایی‌ها می‌گویند که “از لحاظ مسکن فقیر هستند” و یک پنجمشان هم از خرید خود…
- عضویت در کانال تلگرام رسانه هدهد کانادا
- اخبار روز کانادا را در رسانه هدهد دنبال کنید
- هم اکنون شما هم عضو هفته نامه رسانه هدهد کانادا شوید
منبع: سی‌بی‌سی
