تغییرات جدید در پرداخت وام مسکن در کانادا

محمد گنجی – دولت کانادا به منظور جلوگیری از افزایش حباب گونه قیمت مسکن، به ویژه در شهرهای ونکوور و تورنتو و در جهت محدود کردن خرید توسط سرمایه‌گذاران خارجی بخش مسکن، مقررات جدیدی را از هفدهم اکتبر سال جاری به مورد اجرا گذاشته است. اعطای وام مسکن در کانادا برای خریدارانی که برای بار اول تصمیم به خرید خانه دارند است.

از جمله این تغییرات، سد کردن راه گریز از پرداخت مالیات فروش بر مستغلات توسط خارجیانی است که با بهره‌گیری از فرصت معافیت مالیاتی برای خرید خانه به منظور سکونت و استفاده شخصی، همان سال آنرا بدون پرداخت هرگونه مالیات به فروش می‌رسانند.

تغییر دوم به اعطای وام مسکن در کانادا به اشخاصی مرتبط می‌شود که برای اولین مرتبه اقدام به خرید خانه می‌نمایند. از 17 اکتبر سال جاری، از تمامی متقاضیان وام مسکن حتی آنهایی که بیش از 20 درصد ارزش ملک را پیش پرداخت می‌کنند، اصطلاحأ آزمایش استرس بهره وام مسکن به عمل می‌آید. بدین معنی که توانایی بازپرداخت وام دریافتی توسط متقاضی وام مسکن در صورت افزایش بهره، سنجیده می‌شود. در این حالت، فرد متقاضی وام مسکن باید ثابت کند که توانایی بازپرداخت وام بر اساس نرخ بهره پنج ساله ثابت که توسط بانک مرکزی کانادا اعلام می‌شود را نیز خواهد داشت. لازم به توضیح است که نرخ بهره بانک مرکزی، میانگین نرخ بهره شش بانک اصلی کانادا می‌باشد که معمولأ بیش از نرخ بهره وامی است که متقاضی وام مسکن در کانادا از بانکها و یا موسسات مالی در چارچوب قراردادهای جاری وام مسکن دریافت می‌کند. کارشناسان مالی و دست اندرکاران بازار مسکن معتقد می‌باشند آزمایش استرس مذکور با هدف پیشگیرانه و به منظور جلوگیری از به هم ریختگی بازار مسکن در آینده اعمال می‌شود. آندریان ویلیامز از کارگزاران وام مسکن در تورنتو معتقد است، روش مذکور عمدتأ در مورد املاک مسکونی کوچک زیر یک میلیون دلار تأثیرگذار می‌باشد و به هر حال تأثیر این روش زمان بر بوده و بعید است تا قبل از بهار سال آینده نتایج آن مشاهده شود.

برنامه‌ریزی خرید مسکن برای اشخاصی که برای اولین مرتبه اقدام می‌کردند به این ترتیب بود که با پیش پرداخت‌های رایج متناسب با وضعیت درآمدی می‌توانستند مالک سرپناه برای سکونت شوند، اما در شیوه جدید باید به فکر اثبات توانایی بازپرداخت وام با بهره‌ای در حدود 64,4 درصد باشند که در مقایسه با بهره رایج حدود 5,2 درصدی بانکهای بزرگ، تصمیم گیری را مشکل می‌کند. فرضأ چنانچه درآمد سالانه متقاضی خرید ملک مسکونی 100 هزار دلار در سال و مبلغ 40 هزار دلار برای پیش پرداخت ذخیره کرده باشد، در چارچوب مقررات جاری تا هفدهم ماه اکتبر 2016 میزان وام تخصیصی معادل مبلغ 665435 دلار بود در حالی که در روش اخیر حدودأ 24 درصد کمتر و بیش از مبلغ 505762 دلار نخواهد شد. اما به هر حال در روش جدید نیز گزینه‌هایی برای خرید وجود دارد.

1. چنانچه فرد متقاضی دریافت وام مسکن در کانادا دارای شرایطی با سقف درآمدی کم تا متوسط باشد، باید به فکر خرید سرپناهی کوچکتر باشد.
2. باید به فکر خرید ملک مسکونی در محله‌های ارزانتر باشد. اگرچه در این روش ممکن است محل سکونت دورتر از محل کار و فعالتهای جاری روزانه باشد، اما به هر حال مالک محل سکونت شخصی خواهد بود.
3. البته چنانچه تعجیل برای خرید ملک مسکونی شخصی در میان نباشد، می‌تواند با پس‌انداز بیشتر و کسب درآمد افزونتر، خانه یا آپارتمان مورد نظر را خریداری کند.

علی‌ای حال، خبر خوبی که از اعمال روش جدید به ذهن متبادر می‌شود این است که قیمت مسکن در شهرهای بزرگ کنترل خواهد شد و از افزایش بی رویه قیمت مسکن جلوگیری به عمل می‌آید.

منبع:

What Canada’s new mortgage lending rules mean for home buyers