آیا قوانین جدید رهن، روند بسیار صعودی افزایش قیمت مسکن کانادا را تعدیل می‌کند؟

به عقید کارشناسان اثرگذاری آزمایش استرس رهن جدید کوتاه مدت است و این جهش واقعی نرخ بهره است که باعث کند شدن روند افزایش قیمت مسکن خواهد بود

لینک کوتاه :

کارشناسان بر اساس مطالعات بررسی شده توسط موسسه استار می‌گویند که در اثرگذاری قوانین جدید رهن کانادا شک دارند.

به گزارش رسانه هدهد کانادا، بسیاری از اقتصاددانان معتقدند که خریداران مشتاق ورود به بازار مسکن دیوانه وار کانادا، بیشتر با تفکر رویایی پیش می‌روند تا تفکر منطقی. آن‌ها بر این باور هستند که قیمت‌ها می‌توانند برای همیشه افزایش پیدا کنند.

بازارهای املاک و مستغلات کانادا سرد می‌شوند

در واقع، ویلیام استرنج از دانشگاه تورنتو می‌گوید، اقتصاددانان تا زمان جان مینارد کینز چنین انتظاراتی را از تحلیل مستدل و منصوب به روح حیوانات نسبت داده‌اند.

بنابراین می‌تواند نگرانی‌ها از احتمال افزایش قیمت مسکن مطرح شده توسط بانک کانادا در ماه گذشته – همراه با آزمایش استرس شدیدتر برای متقاضیان رهن که از ۱ ژوئن آغاز شده است – به کند شدن افزایش قیمت مسکن که حتی تحت تاثیر همه گیری بیماری کرونا هم ادامه داشته است، کمک کند.

یک استارنج، استاد سیاست و تحلیل اقتصادی در دانشکده مدیریت «Rotman»، گفت: «موفق باشید. اکنون نظریه منصوب به روح حیوانات ممکن است کمی پیچیده تر شود، اگر همه این موارد (آزمایش ها و هشدارها) آنچه را که قرار است انجام دهند، عملی کنند، ممکن است قیمت‌ها به جای ببر تبدیل به موش شوند. اما عزیزم، من نمی‌دانم و فکر نمی‌کنم کسی از این موضوع مطلع باشد».

بانک فدرال ماه گذشته در آخرین بررسی سیستم مالی خود گفت که بسیاری از خانوارها در مقایسه با درآمد خود وام‌های کلانی دریافت کرده‌اند و انعطاف پذیری آن‌ها را برای مقابله با شوک مالی پیش بینی نشده، مانند از دست دادن شغل، محدود کرده است.

بانک ملی کانادا فقط ۵ درصد خانوارهای پر درآمد کانادا واجد شرایط دریافت وام هستند

بدهی کل خانوارها از زمان شروع همه گیر شدن چهار درصد افزایش یافته است و از اواسط سال گذشته با شروع بازار داغ بازار مسکن به شدت افزایش یافت.

درصد وام‌های «پرهزینه» که توسط بانک بیش از ۴.۵ برابر درآمد خانوار تعریف شده است، همچنین به بیش از قله‌هایی رسیده است که پنج سال پیش در هنگام اعمال تدابیر سیاست گذاران برای وام‌ها، توسط سیاست گذاران اعمال شده است.

در پاسخ به چنین نگرانی‌هایی، دفتر سرپرست موسسات مالی فدرال گفت که حداقل نرخ واجد شرایط وام‌های بدون بیمه در دو درصد بالاتر از نرخ قرارداد خریدار مسکن یا ۵.۲۵ درصد تعیین می‌شود (هر کدام از ۱ ژوئن بیشتر باشد). وام گیرندگان احتمالی باید نشان دهند که درآمدی برای پرداخت وام‌های رهنی حتی با این نرخ فرضی بالاتر دارند.

گزینه دوم، ۵.۲۵ درصد، نشان دهنده افزایش نسبت به نرخ ۴.۷۵ درصدی است که در آزمون قبلی تعیین شده است. استرنج، که همچنین مسئول «SmartCentres» در املاک و مستغلات در «Rotman» است، می‌گوید این هدف برای کاهش بیشتر قیمت مسکن با کاهش مبلغی است که برخی از مردم می‌توانند برای یک خانه جدید پرداخت کنند.

وی می گوید: «این امر باعث خواهد شد ناظران بازار فكر كنند كه بازار با چنین سرعتی رو به افزایش نیست، كه امیدوارم انتظارات دیوانه وار از سیستم به گونه‌ای عمل كند كه بازار با سرعت بیشتری متورم شود و یا حتی ممكن است اندكی تخلیه شود. اما برای هر کسی بسیار دشوار است که پیش بینی کند که آیا این چرخ و فلک واقعا با این مجموعه آزمایش‌های استرس متوقف می‌شود».

بسیاری دیگر از اقتصاددانان و کارشناسان مسکن و وام مسکن نیز بر این باورند که نگرانی‌های بانک کانادا و آزمایش‌های جدید رهن کمترین تأثیر را خواهد داشت.

پدرو آنتونس، اقتصاددان ارشد در کنفرانس هیئت مدیره کانادا، آزمایش‌های شدیدتر استرس را سیاست خوبی خواند، اما در مورد پتانسیل تعدیل کننده آن‌ها شک داشت.

آنتونس می‌گوید: «در صورت وجود، حداقل این امر باعث می‌شود تا مردم درمورد احتمال افزایش نرخ‌ها و این واقعیت که شما باید آماده آن باشید، فکر کنند».

وی ادامه داد: «اما اثربخشی این اقدامات برای کاهش سرعت افزایش قیمت مسکن باید مشخص شود. گفتن این موضوع واقعاً سخت است».

لیا زلاتکین، کارشناس صنعت وام مسکن بسیار سختگیرتر بود، او این سوال را مطرح می‌کند که آیا آزمایش‌های استرس و نگرانی‌های بانک فدرال به کندی رشد قیمت مسکن کمک می‌کند؟

زلاتکین، مشاور در خدمات یافتن رهن و بیمه «LowestRates.ca» و همچنین کارگزار اصلی در وام مسکن تورنتو، می‌گوید: «پاسخ سریع من کاملاً مطلق نیست. من فکر نمی‌کنم (آنها) به هیچ وجه بازار را تعدیل کنند».

به عنوان مثال زلاتکین خاطرنشان می‌کند خریدار که می‌توانست قبل از اول ژوئن ۵۰۰۰۰۰ دلار وام بگیرد امروز فقط به ۴۷۸۰۰۰ دلار محدود می‌شود و این موضوع به دلیل تغییرات آزمایش استرس رهن است.

قوانین جدید تست استرس وام مسکن در کانادا از اول ژوئن در حال اجرا است

زلاتکین می‌گوید: «و این فقط در کانادایی‌هایی که بالاترین سطح توانایی خود را برای گرفتن وام داشتند، تأثیر می‌گذارد. وقتی به یک منحنی زنگوله نگاه می‌کنید، آن‌هایی که در لبه‌های منحنی زنگ قرار دارند، افراد اصلی در مرکز نیستند».

زلاتکین می‌گوید این آزمایشات بیشتر روی افرادی که پیش پرداخت‌های ناچیز روی میز دارند – اغلب خریداران اولین بار برای خانه – تأثیر می‌گذارد. با وجود نگرانی‌های سقوط بانک کانادا، او می‌گوید هجوم مهاجران پس از «کووید۱۹» که با کاهش محدودیت‌های همه گیری دوباره مورد استقبال قرار گرفت – تمایل به گرم نگه داشتن بازار مسکن دارد.

جیم کلایتون، متخصص املاک و مستغلات دانشگاه یورک می‌گوید که این آزمایش استرس جدید تا حدی برای آرام کردن تفکر تبعیض خریداران انجام شده است – و از این نظر کمی کمک خواهد کرد.

كلیتون، كرسی «Timothy R.Price» در املاک و مستغلات و امور زیربنایی در مدرسه بازرگانی «Schulich» در یورک می‌گوید: «من فکر می‌كنم كه آن‌ها فقط سعی در روانشناسی كردن و تغییر اندكی از نظر روانی دارند. می‌دانید، این یک سرمایه گذاری طولانی مدت است، بنابراین آزمایش استرس به خریداران در مورد تسلیم شدن در برابر کل «FOMO» (ترس از دست دادن) هشدار می‌دهد. سال آینده خانه‌ای در دسترس شما قرار خواهد گرفت. فعلاً لازم نیست آن را بخرید. دیوانه نشو».

اما كلیتون همچنین می‌گوید كه بازار گرم توسط جمعیت، به ویژه با عدم قدرت خرید هزاره تقویت می‌شود.

او می‌گوید، با این حال، بانک‌ها این مسئولیت را دارند که در زمینه اعطای وام مسکن عاقلانه تر باشند – برای مثال، به هشدارهای مکرر اقتصاددانان خود گوش فرا دهند.

کلایتون می‌گوید: «اگر وام مسکن تصویب نمی‌شد، خرید اتفاق نمی‌افتاد. اکثر مردم تمایل ندارند که دولت در زندگی آن‌ها دخالت داشته باشند، اما همه می‌خواهند دولت کاری انجام دهد که بانک‌ها در اینجا اشتباه نکنند».

آنتونز می‌گوید، گذشته از یک سقوط مسکن، که اقتصاد را در گذشته نزدیک نابود کرد، خطر بزرگ بازار گرم مسکن این است که می‌تواند به اقتصاد آسیب برساند.

او می‌گوید: «شما در مورد همه انگیزه‌هایی که ما در طول سال گذشته در اقتصاد، و فقط در املاک و مستغلات قرار داده‌ایم، تعجب می‌کنید. بهتر است که این صرفه جویی و سرمایه گذاری در دارایی‌های تولیدی انجام شود».

هنوز هم، استرنج عوامل دیگری را می‌بیند که می‌توانند قیمت مسکن را تعدیل کنند، به ویژه در مراکز بزرگی مانند تورنتو این عوامل وجود دارند.

او گفت، از همه مهمتر، همه گیری بیماری کرونا به مشاغل نشان داده است كه كارمندان آن‌ها مي‌توانند از خانه به طور مولد كار كنند – خانه‌اي كه عملاً مي‌تواند هر مكاني روی زمين باشد.

او می‌گوید: «بسیاری از مشاغل و خانوارها در حال حاضر تصمیم گرفته‌اند كه مردم برای تولید مثمر مجبور نیستند در گوشه‌ای از خلیج و آدلاید (خیابان‌ها) كار كنند. این بدان معنی است که آن‌ها می‌توانند در تورنتو و جاهای دورتر زندگی کنند، و در واقع من گمان می‌کنم که مشاغل تصمیم خواهند گرفت که برخی از فعالیت‌های خود را از مرکز دورتر کنند، (و) این به شما کمک خواهد کرد».

دیانا پترامالا از دانشگاه رایرسون می‌گوید که افزایش شگفت آور بازار مسکن در طی همه گیر شدن بیماری – در حالی که بسیاری از کارشناسان پیش بینی می‌کردند قیمت مسکن ۱۸ درصد یا بیشتر کاهش یابد – می‌تواند تا حدی به اقدامات بسته شدن مربوط به همه گیری نسبت داده شود.

پترامالا، محقق ارشد مرکز تحقیقات شهری و توسعه زمین «Ryerson»، می‌گوید: «بازار مسکن دارای الگوی عادی است، مانند یک بازار کمتر فعال در تابستان که به دلیل تعطیلات خریداران و فروشندگان دچار رکود شده است».

به هر حال در طول سال گذشته، تعداد کمی از مردم در آن فعالیت‌های معمول داشته‌اند که ممکن است بازارهای مسکن را تعدیل کند.

او با خنده می‌گوید: «شما کار دیگری ندارید، پس بروید خانه‌ای بخرید».

پترامالا می‌گوید که آزمایش‌های استرس جدید احتمالا مکث موقت را در مسیر صعودی افزایش قیمت مسکن فعلی به وجود می‌آورد.

ما دیده‌ایم که مردم زودتر از موعد به بازار پریده‌اند تا از آزمایش‌های استرس (گذشته) دور شوند. .. و سپس شما یک مقدار عقب نشینی خواهید دید، اما پس از آن تأثیر (آزمون) از بین می‌رود. حتی اگر اثری از تست استرس دیدیم، بسیار کوتاه مدت خواهد بود.