بازار اجاره نوا اسکوشیا در مسیری متفاوت از بسیاری از نقاط کانادا حرکت می‌کند. در حالی که متوسط اجاره‌های درخواستی در سطح کشور نسبت به سال گذشته کاهش پیدا کرده، نوا اسکوشیا برای چهارمین ماه متوالی بالاترین میانگین اجاره درخواستی آپارتمان و کاندو را میان استان‌های بررسی‌شده ثبت کرده است.
فشار اصلی در هالیفکس دیده می‌شود؛ شهری که چند سال پیش، در مقایسه با تورنتو و ونکوور، گزینه‌ای نسبتاً مقرون‌به‌صرفه محسوب می‌شد، اما حالا اجاره یک آپارتمان معمولی در آن می‌تواند با بعضی از گران‌ترین بازارهای مسکن کانادا رقابت کند.
شرایط امروز نتیجه یک عامل مشخص نیست. کمبود واحدهای ارزان‌تر، هزینه بالای ساخت‌وساز، قراردادهای مدت‌دار، افزایش هزینه مالکان و ساختار مالکیت بازار اجاره، همگی در شکل‌گیری وضعیت فعلی نقش دارند.
قیمت اجاره آپارتمان در هالیفکس چقدر شده است؟
یکی از نمونه‌هایی که وضعیت امروز بازار هالیفکس را نشان می‌دهد، یک آپارتمان یک‌خوابه در خیابان Tower Road، نزدیک دانشگاه دالهاوزی است.
این واحد با مساحتی کمی بیش از ۵۰۰ فوت مربع با اجاره ماهانه ۱٬۷۵۰ دلار آگهی شده است. با وجود این قیمت، هنوز هم در محدوده اطراف دانشگاه جزو گزینه‌های نسبتاً ارزان به حساب می‌آید و بسیاری از واحدهای مشابه با قیمت نزدیک به ۲ هزار دلار یا بیشتر عرضه می‌شوند.
بازار تنها در چند سال تغییر محسوسی کرده است. بر اساس داده‌های Rentals.ca، متوسط اجاره درخواستی یک واحد یک‌خوابه در هالیفکس در سپتامبر ۲۰۲۱ حدود ۱٬۵۷۴ دلار بود و یک واحد دوخوابه به‌طور متوسط حدود ۲٬۰۴۱ دلار قیمت داشت.
داده‌های جدید اداره آمار کانادا نشان می‌دهد متوسط اجاره درخواستی یک آپارتمان دوخوابه در هالیفکس در سه‌ماهه دوم ۲۰۲۶ به ۲٬۴۰۰ دلار در ماه رسیده که ۵٫۳ درصد بیشتر از مدت مشابه سال قبل است.
در همین دوره، تنها ونکوور با ۳٬۰۳۰ دلار، تورنتو با ۲٬۶۵۰ دلار و ویکتوریا با ۲٬۶۴۰ دلار، اجاره درخواستی بالاتری برای واحدهای دوخوابه داشتند.
چرا نوا اسکوشیا گران‌ترین استان کانادا برای اجاره معرفی شده است؟
گزارش سپتامبر Rentals.ca و Urbanation نشان می‌دهد که میانگین اجاره درخواستی آپارتمان‌ها و کاندوهای آگهی‌شده در این استان طی آگوست به ۲٬۳۵۶ دلار رسیده است. میانگین بریتیش کلمبیا در همان گزارش ۲٬۳۵۳ دلار بود.
اما این آمار به این معنا نیست که هر نوع خانه یا آپارتمان در نوا اسکوشیا از بریتیش کلمبیا گران‌تر است.
Rentals.ca توضیح داده که سهم بیشتری از آگهی‌های نوا اسکوشیا مربوط به ساختمان‌های نوساز و واحدهای بزرگ‌تر است و این ترکیب می‌تواند میانگین کلی استان را افزایش دهد. در مقایسه واحدها بر اساس تعداد اتاق خواب، بریتیش کلمبیا همچنان در بسیاری از گروه‌ها قیمت بالاتری دارد.
به همین دلیل، عبارت «گران‌ترین استان» در این گزارش مشخصاً به میانگین قیمت آگهی آپارتمان‌ها و کاندوهای اجاره‌ای اشاره دارد، نه مبلغی که تمام مستأجران استان در قراردادهای فعلی خود پرداخت می‌کنند.
تفاوت اجاره مستأجران قدیمی و تازه‌وارد در هالیفکس
یکی از مهم‌ترین ویژگی‌های بازار اجاره هالیفکس، تفاوت میان مبلغی است که مستأجران قدیمی می‌پردازند و قیمتی که برای واحدهای تازه‌وارد به بازار تعیین می‌شود.
برای مثال، طبق داده‌های اداره آمار کانادا، متوسط اجاره درخواستی یک واحد دوخوابه در هالیفکس در سه‌ماهه دوم ۲۰۲۶ حدود ۲٬۴۰۰ دلار بوده است. در مقابل، مستأجرانی که از قبل در واحدهای مشابه زندگی می‌کردند، به‌طور متوسط حدود ۱٬۷۷۰ دلار اجاره می‌پرداختند.
یعنی میان اجاره واحدهای تازه‌آگهی‌شده و قراردادهای موجود، حدود ۶۳۰ دلار در ماه اختلاف وجود داشته است.
این فاصله باعث می‌شود بسیاری از مستأجران قدیمی برای جابه‌جایی مردد باشند. فردی که چند سال در یک خانه زندگی کرده و از اجاره پایین‌تری برخوردار است، ممکن است با نقل مکان به واحدی مشابه، ناچار شود هر ماه چندصد دلار بیشتر بپردازد.
به همین دلیل، شرکت وام و مسکن کانادا گزارش کرده است که نرخ جابه‌جایی مستأجران در هالیفکس در میان پایین‌ترین نرخ‌ها در بازارهای بررسی‌شده قرار دارد.
قراردادهای اجاره مدت‌دار چگونه بر بازار اجاره نوا اسکوشیا اثر می‌گذارند؟
قراردادهای اجاره مدت‌دار یا اجاره با مدت مشخص، برخلاف قراردادهای ماه‌به‌ماه یا اجاره‌های دوره‌ای، در تاریخ از پیش تعیین‌شده پایان می‌یابند. بنابراین، مستأجر نمی‌تواند فرض کند که پس از پایان مدت قرارداد، اقامت او خودکار ادامه پیدا می‌کند؛ ادامه سکونت معمولاً به توافق تازه با صاحبخانه یا امضای قرارداد جدید بستگی دارد.
این تفاوت در بازاری که اجاره‌های جدید به‌مراتب بالاتر از قراردادهای قدیمی هستند، اهمیت زیادی دارد. مستأجری که قرارداد مدت‌دارش تمدید نشود، ممکن است برای پیدا کردن واحدی مشابه مجبور شود با نرخ روز بازار قرارداد ببندد؛ نرخی که می‌تواند صدها دلار بیشتر از اجاره فعلی او باشد.
از ابتدای سال ۲۰۲۶، افزایش اجاره در نوا اسکوشیا به ۵ درصد در هر دوره ۱۲ ماهه محدود شده و این سقف تا پایان سال ۲۰۲۷ ادامه دارد. با این حال، این محدودیت معمولاً قیمت اولیه قراردادی را که با یک مستأجر جدید بسته می‌شود، تعیین نمی‌کند. در نتیجه، وقتی واحدی پس از پایان قرارداد قبلی دوباره به بازار عرضه می‌شود، مالک می‌تواند اجاره آن را بر اساس شرایط روز بازار تعیین کند.
در عمل، قراردادهای اجاره مدت‌دار به‌تنهایی علت افزایش اجاره نیستند، اما می‌توانند فاصله میان مستأجران قدیمی و جدید را آشکارتر کنند و امنیت سکونت مستأجرانی را که توان پرداخت نرخ‌های جدید را ندارند، کاهش دهند.
آیا افزایش ساخت‌وساز اجاره‌ها را در هالیفکس کاهش می‌دهد؟
از نظر عرضه، وضعیت هالیفکس نسبت به چند سال قبل بهتر شده است.
شرکت وام و مسکن کانادا نرخ خالی بودن آپارتمان‌های اجاره‌ای این شهر را در سال ۲۰۲۵ حدود ۲٫۷ درصد اعلام کرده، در حالی که این نرخ در سال ۲۰۲۳ فقط یک درصد بود.
ساخت واحدهای جدید و کندتر شدن رشد جمعیت، بخشی از فشار تقاضا را کاهش داده و شرکت وام و مسکن کانادا انتظار دارد نرخ خالی بودن واحدهای اجاره‌ای در سال ۲۰۲۶ به حدود ۳ درصد برسد.
اما افزایش عرضه لزوماً به معنای بیشتر شدن خانه‌های ارزان نیست.
بخش مهمی از ساختمان‌هایی که طی سال‌های اخیر ساخته شده‌اند، نوساز هستند و واحدهای آن‌ها با اجاره نسبتاً بالا وارد بازار می‌شوند. به همین دلیل، دانشجویان، خانواده‌های کم‌درآمد و افرادی که به دنبال واحدهای قدیمی‌تر و ارزان هستند، همچنان با گزینه‌های محدودی روبه‌رو هستند.
شرکت وام و مسکن کانادا محدوده تقریبی ۳ تا ۴٫۵ درصد را برای یک بازار اجاره متعادل در هالیفکس در نظر می‌گیرد. بنابراین، با وجود بهبود نرخ خالی بودن واحدها، بازار هنوز به‌ویژه در بخش خانه‌های ارزان‌تر فشرده است.
چرا ساخت خانه در هالیفکس گران شده است؟
مالکان و فعالان صنعت مسکن می‌گویند افزایش اجاره فقط نتیجه تقاضا یا قوانین اجاره نیست.
«کوین راسل»، مدیر اجرایی Rental Housing Providers Nova Scotia، افزایش مالیات بر املاک، هزینه تعمیر و نگهداری، تأمین مالی و انرژی را از عوامل بالا رفتن هزینه اداره ساختمان‌های اجاره‌ای می‌داند.
ساخت پروژه‌های جدید نیز با هزینه بیشتری همراه شده است. قیمت زمین، مصالح، نیروی کار و تأمین مالی، در کنار محدودیت فضای قابل توسعه در شبه‌جزیره هالیفکس، باعث شده بسیاری از پروژه‌ها برای رسیدن به توجیه اقتصادی با اجاره‌های نسبتاً بالا وارد بازار شوند.
این شرایط باعث می‌شود اثر افزایش ساخت‌وساز بر بخش ارزان بازار با تأخیر بیشتری دیده شود.
چرا اجاره در هالیفکس خلاف روند کانادا افزایش یافته است؟
تفاوت هالیفکس وقتی روشن‌تر می‌شود که آن را با روند کلی بازار اجاره در کانادا مقایسه کنیم.
در آگوست ۲۰۲۶، میانگین اجاره درخواستی همه انواع املاک اجاره‌ای در کانادا به حدود ۲٬۰۳۵ دلار رسید؛ یعنی نسبت به سال قبل ۴٫۸ درصد کاهش داشت.
در مقابل، میانگین اجاره آپارتمان‌ها و کاندوهای نوا اسکوشیا در همین بازه ۳٫۱ درصد بیشتر شد.
آمار اداره آمار کانادا نیز همین تفاوت را تأیید می‌کند. در شهرهایی مانند ونکوور، کلگری و مونترال، اجاره درخواستی آپارتمان‌های دوخوابه نسبت به سال قبل کاهش یافته، اما هالیفکس با رشد ۵٫۳ درصدی روبه‌رو شده است.
تعداد واحدهای موجود نسبت به دوره اوج کمبود مسکن کمی بیشتر شده، اما این بهبود هنوز برای مستأجرانی که به‌تازگی وارد بازار می‌شوند، به کاهش محسوس هزینه‌ها منجر نشده است.
واحدهای جدید معمولاً با اجاره‌های بالاتری عرضه می‌شوند، مستأجران قدیمی به دلیل برخورداری از قراردادهای ارزان‌تر کمتر جابه‌جا می‌شوند و تعداد خانه‌های مقرون‌به‌صرفه نیز به‌اندازه کافی افزایش پیدا نکرده است.
بنابراین، مسئله اصلی بازار اجاره هالیفکس دیگر فقط کمبود واحد نیست؛ مسئله مهم‌تر، توان مالی مستأجران برای پرداخت اجاره‌هاست. حتی اگر نرخ خالی بودن واحدها به محدوده متعادل نزدیک شود، تا زمانی که فاصله میان درآمد خانوارها و اجاره‌های جدید کمتر نشود، فشار بر مستأجران ادامه خواهد داشت.
منبع: سی‌بی‌سی
