مراحل خرید ملک در شرایط فعلی بازار مسکن – نوشته امیر سام، مدیر عامل آژانس مسکن century21 Immo plu
یک: انتخاب مشاور املاک
اولین مرحله خرید ملک، انتخاب یک مشاور املاک با تجربه و توانا میباشد. در این مورد انتظارات متقابل شما و مشاور املاکتان از اهمیت خاصی برخوردار است.
به هنگام ملاقات اولیه با مشاور املاکتان، توجه به نکات زیر ضروری میباشد: بازگو کردن دقیق مشخصات ملکی که در جستجوی آن هستید (نوع ملک، وسعت ملک، تعداد اتاقها و حمامها و گاراژوغیره، منطقه مورد نظر، قیمت تقریبی و مهلتی که طی آن باید ملک مورد نظر خریداری شود.)
دو: پیش تائیدیه وام بانکی
در بازار داغ املاک، خریدارانی که دارای پیش تائیدیه وام بانکی هستند در هنگام مذاکره خانه مورد پسندشان، (نسبت به خریدارانی که دارای این پیش تائیدیه نیستند) از نظر فروشنده، خریداران جدیتری محسوب می شوند.
از طرفی دیگر پیش تائیدیه وام این آگاهی را بوجود می آورد که به دنبال خانهای با قیمت مناسب با وام دریافتی باشید چرا که هیچ چیز دلسرد کننده و ناامید کننده تر از آن نیست که خانه مورد دلخواهتان را پیدا کنید امّا موفق به دریافت وام آن نشوید.
بهتر است برای گرفتن این پیش تائیدیه با مشاورتان مشورت کنید، زیرا به لحاظ کاری مشاورین املاک با بانکها و متخصصان تهیّه وام در ارتباط می باشند و میتوانند شما را به کسی معرفی نموده که بتواند پایین ترین نرخ بهره را برای شما تهیّه نماید.
بعضی اوقات خریداران برای تهیه وام مسکن مستقیماً به بانک مراجعه مینمایند.
این دسته از افراد باید به این نکته توجه داشته باشند که اولا برای تهیه وام مسکن میتوانید از هر موسسه مالی درخواست وام را بنمایید ولو اینکه هیچ حسابی هم در آنجا نداشته باشید.
در ضمن افرادی که در بانک مامور این کار هستند معمولا نرخ بهره خود بانک را به شما ارائه میدهند (posted rate) ولی اگر این وام را از طریق افرادی که متخصص تهیّه وام مسکن هستند (mortgage especialist) تهیه نمایید، این افراد میتوانند که در نرخ بهره وام از بانک تخفیف بگیرند همچنین بر اساس تجربه کاری می توانند فایل شما را طوری به بانک ارائه دهند که مراحل اخذ وام آسانتر و سریع تر انجام شود.
مراحل خرید ملک شماره سه: بازدید از خانهها
یکی از قسمتهای جالب پروسه خرید ملک میباشد. تعداد خانههایی که در طی یک روز بازدید میکنید حائز اهمیّت می باشد. اگر تعداد زیادی ملک را در طی یک روز بازدید کنید احتمال این که بعد از اتمام بازدیدها، تصویر واضحی از خانهها و جزئیاتشان در ذهن خود نداشته باشید زیاد میباشد. استفاده از (check list) کمک بسزائی دربه یادآوری خانه هایی که بازدید کرده اید می کند.
مثلاً اگر خانه شماره ۳ بهتر از خانه شماره ۲ بود، فوراً خانه شماره ۲ را از لیست حذف کنید.
به یاد داشته باشید ارتباط نزدیک با مشاور املاکتان در طی مراحل خرید ضروری می باشد، با ذکر دلیل به مشاورتان بگوئید که کدام خانه بیشتر مورد پسندتان است. بعضی مواقع در روز اوّل بازدید از خانه هاست که شما و مشاورتان متوجه می شوید که واقعاً به دنبال چه ملکی می گردید.
اگر در طی گذر از محلّی، ظاهر ملکی در معرض فروش، مورد پسندتان بود، از مشاورتان بخواهید که تحقیقات لازم را به عمل آورد و شما را در جریان جزئیات ملک قرار دهد.
اگر به ملکی که مستقیماً توسط فروشنده در معرض فروش بود علاقمند شدید، قبل از هر چیز از مشاورتان بخواهید که اطلاعات مربوط به آن ملک را برایتان تهیه کند. چرا که همچنان می توانید روی کمک و دانش او حساب کنید ضمن اینکه منصفانه نیست که در این مواقع خودتان به تنهایی اقدام به این کار کنید و بعد از گرفتن ساعتها وقت و اطلاعات از مشاورتان، بدون او اقدام به خرید ملک بکنید.
مراحل خرید ملک شماره چهار: انتخاب
وقتی پس از بازدید خانه ها، تعداد املاک مورد پسندتان به یک یا دو عدد برسد، مشاور شما تمام تحقیقات و راهنمایی های لازم را در مورد آنها به عمل می آورد.
بعد از انتخاب خانه مورد نظر،مشاور شما لیست تمام خانه های مشابه فروخته شده در چند ماه اخیر را همراه با برگه آنالیز آنها به شما ارائه می کند تا بتوانید با کمک او به قیمت عادلانه ای برای پیشنهاد به فروشنده دست پیدا کنید.
پنج: پیشنهاد خرید و مذاکره بر سر قیمت
هنگام آماده کردن پیشنهاد خرید، مشاور املاک در مورد تمام فرمهای مورد نیاز به شما توضیح داده و یک نسخه از آن را به شما تحویل خواهد داد.
یک مشاور املاک با تجربه می تواند راهنمایی های زیادی درباره چگونگی دادن پیشنهاد خرید به شما بنماید.
در این مرحله شما با یاری مشاور خود از قیمت عادلانه ملک مورد نظر آگاهی یافته و می توانید نسبت به مسائل زیر تصمیم بگیرید:
قیمت پیشنهادی برای شروع مذاکره -میزان بیعانه – تاریخ محضر – تاریخ تحویل ملک – بازرسی های فنی ضروری و …
بعد از ارائه پیشنهاد قیمت به فروشنده سه حالت می تواند اتفاق بیافتد:
- مورد قبول واقع شود
- قیمت پیشنهادی را به طور کامل نپذیرد
- پیشنهاد متقابلی به شما ارائه کند، که در این صورت شما می توانید با توجه به آن تصمیم خود را اعلام کنید.
مراحل خرید ملک شماره شش: بازرسی فنی ملک و برداشتن شرایط
پیشنهاد خرید معمولاً می تواند شامل شرایطی از سوی خریدار اعم از تهیه وام، بازرسی فنی ملک، خرید به شرط فروش ملک فعلی و … باشد.
اگر در طی پیشنهاد اولیه خرید، بازرسی فنی ملک یکی از شروط اولیه شما بوده باشد مهم است که این امر طی موعد مقرردر قرارداد به انجام برسد.
یکی از وظایف مشاور املاک این است که از انجام تمام موارد و شروط ذکر شده در قرارداد طی مدت درخواست شده، اطمینان حاصل کند.
( اکیداً توصیه می کنم که این شرط را در هنگام خرید بگذارید. در انتخاب بازرس روی قیمت وسواس به خرج ندهید. از بازرسی استفاده کنید که حتماً دارای جواز تأیید شده و رسمی این کارباشد و درآخربازرسی هم نسخه ای ازگزارش بازرسی را به صورت مکتوب بخواهید. حتماً نظر مشاور املاکتان را درانتخاب بازرس فنی جویا شوید.)
هفت: انتخاب محضر
درپیدا کردن محضر مناسب نیز میتوانید از کمک مشاورتان استفاده کنید چرا که بنا به مقتضیات شغلی، مشاورین املاک با محضرداران ارتباط نزدیکی دارند و می توانند بهترین از لحاظ کیفیت و مناسب ترین از لحاظ قیمت را به شما معرفی کنند.
هشت: آخرین بازدید
بعضی از قراردادهای خرید به خریدار این امکان را میدهد که قبل از روز محضر یکبار دیگر از ملک بازدید به عمل آورد (اغلب قراردادهای خرید خانه نوساز)، یکی از فواید این کاراین می باشد که می توانید از برطرف شدن نقایصی که بنا به قرارداد، فروشنده ملزم به رفع آنها می باشد اطمینان حاصل نمایید.
نه: روز محضر
در این روز مالکیت ملک به شما انتقال یافته و شما به طوررسمی و قانونی مالک ملک مورد نظر می شوید.
تمام مخارج و هزینه های ملک مذکور اعم از پرداخت وام، مالیات شهرداری و مدرسه و…از این روز به عهده شما می باشد.
در این روز بعد از ارائه توضیحات توسط محضردار درباره مفاد سند مالکیت و قرارداد وام، از شما خواسته می شود تا این مدارک را امضا کنید.
اگر موردی را خوب متوجه نشدید، ازمشاورتان یا محضردار بخواهید که برایتان دوباره توضیح بدهد، مطمئن باشید با کمال میل این کار را انجام خواهند داد.
در روز محضر پول پیش پرداخت ملک را به صورت چک بانکی تایید شده به محضردار داده و تمام هزینه ها از جمله هزینه محضر (که بستگی به نوع ملک، قیمت ملک و داشتن یا نداشتن وام دارد) را پرداخت مینمایید.
مراحل خرید ملک شماره ده: اسباب کشی
آخرین و مشکل ترین مرحله درخرید ملک می باشد ولی با کمی برنامه ریزی از قبل، همه چیز به خوبی انجام خواهد شد.
به محض مطمئن شدن از روز تحویل ملک، قرارهایتان را با شرکت حمل و نقل بگذارید و این امر را به تعویق نیاندازید.
حد اقل به ۲ یا ۳ کمپانی تلفن و قیمتها را مقایسه کنید. (اگر خودتان قادر به انجام اسباب کشی هستید، کامیون را از قبل رزرو نمایید). حتماً ۳۰ روز قبل از اسباب کشی تغییر آدرستان را به بانک و شرکتهایی که از آنها کردیت دارید اطلاع دهید. برای تغییر تلفن و هیدرو کبک و… ۱۵ روز قبل از اسباب کشی اقدام نمایید.
شاد و سربلند باشید
تهیه و تنظیم: امیر سام، مدیر عامل آژانس مسکن century21 Immo plu – جهت دریافت پاسخ سئوالات خود با این شماره در ارتباط باشید: ۵۱۴۷۰۲۲۳۰۹
